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新规已至,4层以上住房加装电梯,高层或成“鸟笼”?该如何处理

2020-09-14 19:32  艾奇体育网

最近,有网友在网上对于“选择高层住宅的原因”进行了调查问卷,结果显示有些出人意料,占比最多的既不是“通风光照好”,也不是“视野开阔,适合观景”,而仅仅是为了“电梯”。不少人表示,对于高层电梯房而言,自己更加喜欢楼梯房,但是出于对家里的老人和小孩着想,买个电梯房能保障基本的出行安全,如果经济实力允许的话,自己一定会去买低层带电梯的小洋房。

高层住宅弊端显现

事实上,很多购房者近几年对于高层住房的满意度正在逐渐降低,因为随着时间的流逝,越来越多的缺点正逐渐显现出来。

01性价比低

由于高层需要承载更多的住户,因此外墙需要更大的厚度,建筑材料也需要承重能力更好的材料,造价相对较高,因此一般的电梯房价格都会贵一些。另一方面,由于高层配备了更多的电梯以及楼梯,那么公摊出去的面积也会更多,可能超过20%。意味着100平米的房子到手只有80平,对于购房者来说也相当于多花了几十万。

02噪音大

很多选择高层的购房者,认为高层会比较安静,因为离马路很远,听不到噪音。尽管听不到马路上的声音,但是高层的噪音会更加大,因为楼层过高的话,相对风速也会加快,因此遇到刮风天气的时候,室内会出现很大的噪音,影响正常居住休息。

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03高容积率

容积率指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率,对于生活居住而言,容积率越高,生活品质越差。高层住宅的小区整体容积率都很高,因此购房者的居住体验也不好。

除此之外,未来各种设备的维护都需要花钱,因此高层住房的持房成本也比较高。加上火灾隐患以及救援困难的问题,因此高层越来越不受欢迎。唯一的优势可能就是由于电梯的存在,对于老人和小孩而言出行比较方便了。

新规下,要求4层以上住房加装电梯

有专家分析:如果按照每层楼3米来计算的话,那么截止到2019年,中国150平米高楼数量占据全球的1/3,遥遥领先于其他国家。此外,2019年,我国建造了56座200米以上的高层,数量占据50%。由此可见,开发商对于建造高层房是十分执着的。

不过除了居住体验感变差以外,高层建筑本身也造成了一些问题:

光污染:由于建筑所需,大部分高层玻璃外墙都是采用的高反射玻璃,这种玻璃能将大部分光线给反射出去,但是这些反射出去的光线对于路上的行人以及行进的车辆都造成了影响,容易造成交通事故。高空抛物:除了人为因素以外,有些年久失修的高层住宅存在很大风险,比如墙皮脱落或者由于雨水冲刷导致其他建筑材料的掉落,对于路过行人都有很大的安全隐患,十分危险。居民纠纷:由于高层住房设备维护花费很大,因此开始由住户共同缴纳的维修金会很快用光,那么以后的各种设备维护就需要小区的业主共同掏钱了,但往往这时候就容易形成纠纷,比如低层住户认为自己不需要使用电梯,或者新搬进来的住户认为自己还没享受到应有权益,也不肯缴纳维修金,这种纠纷经常出现。因此,为了避免这种情况的出现,国家前不久发布了“限高令”,里面明确规定了:中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。对于100米以上的建筑,应该充分论证、集中布局,严格执行审批制度。由此可见,未来对于大城市而言,建筑最高达到33层,也就是99米左右,对于中小型城市以及县城而言,未来多层会成为主流。

值得一提的是,在《住宅项目规范》中有一条是针对现在没有电梯的多层住宅提出的:

四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

这个提议不仅和旧改中对于“老旧房源增设电梯”一项不谋而合。而且新规中还明确规定了“新建4层以上多层住房增设电梯”,这一项。那么由此可见,未来新建4层以上住房会配置电梯,老旧住房会增设电梯。

未来高层会成为“鸟笼”?

因此,对于数量多、密度大的高层住房而言,未来会面临这几个严峻的考验。

01潜在购房者数量减少

在这种情况下,未来高层住房的处境只会越来越艰难,对于问卷占比最大的看中高层“电梯”优势购房者来说,其优势已经没有了。那么部分有条件的购房者会搬离高层,选择多层房或者老旧房源中的二手房。另一方面,对于刚需而言,未来也不会考虑高层住宅,而选择多层住宅了。

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02空置数量增多

高层住宅的兴起,也代表着住房从“第二代住房”向“第三代住房”的过渡,也就是人们居住的房子从平房、低层房向电梯房、高层住房的过渡。正好也对应着炒房客活跃的时代。由于当时房价不算特别高,并且也深受购房者喜爱,因此很多炒房客将目标放在了高层住房上,也投资了很多高层住宅。

但是随着房价走势的稳定,现在炒房已经不能带来收益了,因此很多炒房客又将囤积的房源挂在二手房市场出售。但结果很不理想,很多城市挂牌量激增的同时,成交量和成交率却在走下降趋势,高层住房卖不出去,因此也只能选择空置,未来这种趋势还会更加明显。

03拆迁困难

对于开发商而言,如果拆除一栋15层的住房,那么起码需要重新建一栋30层的新房才能回本。但是现在的高层住宅基本上都在20层以上,开发商选择拆迁还有可能会亏本。加上现在一个小区高层住房数量多,且每一栋都住着上百个住户,那么一旦拆迁起来意味着上万户居民的补偿,超过了开发商的承受能力,开发商也不愿意拆迁。

高层未来何去何从?

目前来看,已经有很多地方出现了“黑小区”,这些小区白天看起来没有什么,但是一到晚上,整个小区只有零零星星几家点亮了灯光,整个小区漆黑一片,毫无人气,影响了整座城市的美感。并且对于这样的小区,一般物业也是随意配置,因为基本上没有多少住户需要服务。那么很可能被小偷给盯上,住户财产安全得不到保障。

相信对于大多数购房者来说,如果身处这种小区,如果有经济能力的话,是一定会选择搬走的,因为居住体验实在很不好。另一方面对于未来带电梯的多层住宅兴起,越来越多的高层住户都会搬离。对于开发商而言,如果高层住房不受欢迎的话,那么未来也会逐渐减少高层住房的建造数量。

尽管现在大多数高层住房还很年轻,但是时间久了之后,一边是遍地空置的高层住宅,另一边是不愿意接盘拆迁的开发商,那么这些高层住房未来又该如何处理呢?

总结:一位建筑学家曾说过,我们二十年前就有了建造摩天大楼的能力,但是要不要盖摩天大楼或者如何处理摩天大楼,不是工程问题,而是社会问题。高层住宅越来越不受欢迎注定是一个大趋势,随着以后多层房新装电梯,高层住房的优点将进一步减少。未来房价可能不是问题,而是如何处理这些空置的高层住房才是关键。


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